廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬以部分實(shí)物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司揭陽(yáng)市區(qū)榕華大道以東、環(huán)市南路以南地塊土地使用權(quán)價(jià)值                                                                      資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

                                                    目          錄

(相關(guān)資料圖)

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬以部分實(shí)物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司揭陽(yáng)市區(qū)榕華大道以東、環(huán)市南路以南地塊土地使用權(quán)價(jià)值   資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

                    聲       明

  一、本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依據(jù)財(cái)政部發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則和中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)

會(huì)發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則編制。

  二、委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律、行政法規(guī)規(guī)定和本

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告；委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

使用人違反前述規(guī)定使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師不承擔(dān)

責(zé)任。

  本資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告僅供委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

使用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人使用；除此之外，其他任何

機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。

  本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師提示資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使

用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等同于評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格，評(píng)估結(jié)論不應(yīng)當(dāng)被認(rèn)為是

對(duì)評(píng)估對(duì)象可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。

  三、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師遵守法律、行政法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，堅(jiān)

持獨(dú)立、客觀和公正的原則，并對(duì)所出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告依法承擔(dān)責(zé)任。

  四、評(píng)估對(duì)象涉及的資產(chǎn)清單由委托人、產(chǎn)權(quán)持有人申報(bào)并經(jīng)其采用簽名、

蓋章或法律允許的其他方式確認(rèn)；委托人和其他相關(guān)當(dāng)事人依法對(duì)其提供資料的

真實(shí)性、完整性、合法性負(fù)責(zé)。

  五、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估師與資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)存或

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬以部分實(shí)物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司揭陽(yáng)市區(qū)榕華大道以東、環(huán)市南路以南地塊土地使用權(quán)價(jià)值   資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

者預(yù)期的利益關(guān)系；與相關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有現(xiàn)存或者預(yù)期的利益關(guān)系，對(duì)相關(guān)當(dāng)事人

不存在偏見。

  六、資產(chǎn)評(píng)估師已經(jīng)對(duì)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)

調(diào)查；已經(jīng)對(duì)評(píng)估對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對(duì)評(píng)估

對(duì)象及其所涉及資產(chǎn)的法律權(quán)屬資料進(jìn)行了查驗(yàn)，對(duì)已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行了如實(shí)

披露，并且已提請(qǐng)委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人完善產(chǎn)權(quán)以滿足出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的

要求。

  七、本資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中的分析、判斷和結(jié)果受資產(chǎn)評(píng)估

報(bào)告中假設(shè)和限制條件的限制，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)充分考慮資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

中載明的假設(shè)、限制條件、特別事項(xiàng)說(shuō)明及其對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬以部分實(shí)物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司揭陽(yáng)市區(qū)榕華大道以東、環(huán)市南路以南地塊土地使用權(quán)價(jià)值        資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

    廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬以部分實(shí)物資產(chǎn)出資

所涉及廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司揭陽(yáng)市區(qū)榕華大道以東、

           環(huán)市南路以南地塊土地使用權(quán)價(jià)值

                  資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告摘要

   北京卓信大華資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司的委托，對(duì)

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司揭陽(yáng)市區(qū)榕華大道以東、環(huán)市南路以南地塊土地使用

權(quán)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文中的主要信息及評(píng)估結(jié)論摘要如下。

   評(píng)估目的：根據(jù)廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司《總經(jīng)理會(huì)議紀(jì)要》[2022]101801

號(hào)。本次評(píng)估目的是對(duì)廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬以部分實(shí)物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司揭陽(yáng)市區(qū)榕華大道以東、環(huán)市南路以南地塊土地使用

權(quán)在評(píng)估基準(zhǔn)日 2022 年 6 月 30 日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出公允反映，為該經(jīng)濟(jì)行

為提供價(jià)值參考意見。

   評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍：評(píng)估對(duì)象為委托人指定的廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司

揭陽(yáng)市區(qū)榕華大道以東、環(huán)市南路以南地塊土地使用權(quán)價(jià)值；評(píng)估范圍為廣東榕

泰實(shí)業(yè)股份有限公司評(píng)估基準(zhǔn)日的土地使用權(quán) 17,568.20 平方米，賬面價(jià)值 194.60

萬(wàn)元。

   價(jià)值類型：市場(chǎng)價(jià)值。

   評(píng)估基準(zhǔn)日：2022 年 6 月 30 日。

   評(píng)估方法：市場(chǎng)法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

   評(píng)估結(jié)論：納入評(píng)估范圍的土地使用權(quán)賬面價(jià)值為 194.60 萬(wàn)元，評(píng)估值

   評(píng)估結(jié)論詳細(xì)情況見資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。

   本次評(píng)估結(jié)論的有效使用期限為自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年內(nèi)有效，超過(guò)本報(bào)告使

用有效期不得使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告。

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬以部分實(shí)物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司揭陽(yáng)市區(qū)榕華大道以東、環(huán)市南路以南地塊土地使用權(quán)價(jià)值   資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

  資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人應(yīng)注意本報(bào)告正文中的特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論所產(chǎn)生

的影響。

  以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文，欲了解本評(píng)估業(yè)務(wù)的詳細(xì)情況和正確理解

評(píng)估結(jié)論，應(yīng)當(dāng)閱讀資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告正文。

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬以部分實(shí)物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司揭陽(yáng)市區(qū)榕華大道以東、環(huán)市南路以南地塊土地使用權(quán)價(jià)值          資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

   廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬以部分實(shí)物資產(chǎn)出資

所涉及廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司揭陽(yáng)市區(qū)榕華大道以東、

          環(huán)市南路以南地塊土地使用權(quán)價(jià)值

                    評(píng)估報(bào)告正文

                卓信大華評(píng)報(bào)字(2022)第 85113 號(hào)

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司：

  北京卓信大華資產(chǎn)評(píng)估有限公司接受貴公司的委托，按照法律、行政法規(guī)和

資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，堅(jiān)持獨(dú)立、客觀和公正的原則，采用市場(chǎng)法和基準(zhǔn)地價(jià)系

數(shù)修正法，按照必要的評(píng)估程序，對(duì)廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬以部分實(shí)物資

產(chǎn)出資行為所涉及廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司揭陽(yáng)市區(qū)榕華大道以東、環(huán)市南路

以南地塊土地使用權(quán)價(jià)值在 2022 年 6 月 30 日的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估?，F(xiàn)將資產(chǎn)

評(píng)估情況報(bào)告如下。

  一、 委托人、產(chǎn)權(quán)持有人及其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人

  本次評(píng)估的委托人和產(chǎn)權(quán)持有人均為廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司，資產(chǎn)評(píng)估

報(bào)告使用人為資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人和法律、行政法規(guī)

規(guī)定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人。

  （一）委托人暨產(chǎn)權(quán)持有人

  企業(yè)名稱：廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司

  法定住所：廣東省揭陽(yáng)市新興東二路１號(hào)

  法定代表人：霍焰

  注冊(cè)資本：70403.33 萬(wàn)

  企業(yè)類型：其他股份有限公司（上市）

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬以部分實(shí)物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司揭陽(yáng)市區(qū)榕華大道以東、環(huán)市南路以南地塊土地使用權(quán)價(jià)值        資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

  主要經(jīng)營(yíng)范圍：互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心業(yè)務(wù)；云計(jì)算業(yè)務(wù)；數(shù)據(jù)、信息技術(shù)開發(fā)；

數(shù)據(jù)中心及云計(jì)算技術(shù)專業(yè)承包；信息系統(tǒng)集成；研發(fā)數(shù)字網(wǎng)絡(luò)應(yīng)用軟件；計(jì)算

機(jī)信息網(wǎng)絡(luò)國(guó)際聯(lián)網(wǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。生產(chǎn)、銷售氨基塑料及制品，氨基復(fù)合材料及制

品，甲醛溶液、鄰苯二甲酸酐和鄰苯二甲酸脂類增塑劑（安全生產(chǎn)許可證有效期

至 2018 年 11 月 26 日）；高分子材料的研究。國(guó)內(nèi)貿(mào)易，貨物進(jìn)出口、技術(shù)進(jìn)出

口。（依法須經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目，經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)后方可開展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)）

  （二）委托人和產(chǎn)權(quán)持有人之間的關(guān)系

  委托人暨產(chǎn)權(quán)持有人。

  二、 評(píng)估目的

  本次評(píng)估目的是廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬以部分實(shí)物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司揭陽(yáng)市區(qū)榕華大道以東、環(huán)市南路以南地塊土地使用

權(quán)在評(píng)估基準(zhǔn)日 2022 年 6 月 30 日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)值作出公允反映，為該經(jīng)濟(jì)行

為提供價(jià)值參考意見。

  三、 評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍

  本次評(píng)估對(duì)象為委托人所指定的應(yīng)用于本次經(jīng)濟(jì)行為所涉及廣東榕泰實(shí)業(yè)

股份有限公司揭陽(yáng)市區(qū)榕華大道以東、環(huán)市南路以南地塊土地使用權(quán)價(jià)值。

  本次評(píng)估范圍為廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司基準(zhǔn)日申報(bào)的土地使用 權(quán)

  土地使用權(quán)原始入賬價(jià)值 3,040,605.00 元，賬面價(jià)值 1,945,986.18 元。共計(jì) 1

宗地，面積共計(jì) 17,568.20 平方米。

  （一）土地登記狀況：

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬以部分實(shí)物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司揭陽(yáng)市區(qū)榕華大道以東、環(huán)市南路以南地塊土地使用權(quán)價(jià)值                     資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

序                                              使用權(quán)

    宗地名稱   土地使用權(quán)證編號(hào)     權(quán)利人      坐落      地類          終止日期       面積（m2）

號(hào)                                               類型

                        廣東榕泰   市區(qū)榕華大

           揭府國(guó)用（2004）                   工業(yè)用    國(guó)有    2054 年 7

           字第 060 號(hào)                     地/工業(yè)   出讓    月7日

                        有限公司   南路以南

    （二）土地權(quán)利狀況：

    待估宗地土地所有權(quán)屬于國(guó)家。廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司于 2004 年以出

讓方式取得待估宗地的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。待估宗地的土地出讓金等相關(guān)稅費(fèi)

已繳清；待估宗地截至報(bào)告出具日處于抵押、查封狀態(tài)。

    （三）土地利用狀況：

    根據(jù)廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司提供的權(quán)屬資料及現(xiàn)場(chǎng)查看情況，待估宗地

地上均為外部單位使用該地塊修建的廠房倉(cāng)庫(kù)，委托人出具相關(guān)說(shuō)明地上房屋建

筑物權(quán)屬非廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司所有。

    引用其他機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告的結(jié)論所涉及的資產(chǎn)類型、數(shù)量和賬面金額：本次

評(píng)估不存在引用其他機(jī)構(gòu)報(bào)告的情況。

    四、 價(jià)值類型及其定義

    根據(jù)本次評(píng)估目的、市場(chǎng)條件和評(píng)估對(duì)象自身特點(diǎn)等因素，確定評(píng)估對(duì)象的

價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值。

    市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況

下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

    五、 評(píng)估基準(zhǔn)日

    本項(xiàng)目評(píng)估基準(zhǔn)日是 2022 年 6 月 30 日，由委托人根據(jù)經(jīng)濟(jì)行為、會(huì)計(jì)期末、

利率變化等因素確定。

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬以部分實(shí)物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司揭陽(yáng)市區(qū)榕華大道以東、環(huán)市南路以南地塊土地使用權(quán)價(jià)值   資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

   六、 評(píng)估依據(jù)

   我們?cè)诒敬卧u(píng)估過(guò)程中所遵循的國(guó)家、地方政府和有關(guān)部門的法律法規(guī)、準(zhǔn)

則依據(jù)、權(quán)屬依據(jù)、取價(jià)依據(jù)以及在評(píng)估中參考的文件資料、依據(jù)主要有：

   （一） 經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)

   （二） 主要法律、法規(guī)依據(jù)

表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十一次會(huì)議通過(guò)）；

大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十五次會(huì)議修訂，自 2020 年 3 月 1 日起施行）；

大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議第四次修正）；

人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議第三次修正，自 2020 年 1 月 1 日起施行）；

表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議第三次修正，自 2020 年 1 月 1 日起施行）；

議表決通過(guò)，自 2021 年 1 月 1 日起施行）；

政部關(guān)于修改<企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則>的決定》；

   （三）準(zhǔn)則依據(jù)

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廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司揭陽(yáng)市區(qū)榕華大道以東、環(huán)市南路以南地塊土地使用權(quán)價(jià)值   資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

驗(yàn)證》。

  （四） 權(quán)屬依據(jù)

  （五） 取價(jià)依據(jù)

  （六） 其他參考依據(jù)

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廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司揭陽(yáng)市區(qū)榕華大道以東、環(huán)市南路以南地塊土地使用權(quán)價(jià)值    資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

  七、 評(píng)估方法

  (一) 評(píng)估方法介紹

  資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員執(zhí)行單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、

價(jià)值類型、資料收集等情況，分析收益法、市場(chǎng)法、成本法三種基本方法的適用

性，選擇評(píng)估方法。

  收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。

  市場(chǎng)法，是指將評(píng)估對(duì)象與可比交易案例進(jìn)行比較，確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的評(píng)

估方法。

  成本法，主要是以評(píng)估基準(zhǔn)日委托評(píng)估資產(chǎn)的更新重置成本為基礎(chǔ)，確定評(píng)

估對(duì)象價(jià)值的評(píng)估方法。成本法評(píng)估的前提條件為被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)

或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)；被評(píng)估資產(chǎn)的預(yù)期收益能夠支持其重置及其投入價(jià)

值。

  (二) 評(píng)估方法適用性分析

  根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查索取資料和資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員掌握的市場(chǎng)地價(jià)資料，經(jīng)過(guò)實(shí)地

勘察和分析，結(jié)合待估宗地的區(qū)位、用地性質(zhì)、利用條件及當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)狀況，

考慮到近年來(lái)揭陽(yáng)市土地市場(chǎng)相對(duì)較為活躍，與待估宗地所處的相同或類似的區(qū)

域范圍內(nèi)可以搜集到多宗工業(yè)用地的交易實(shí)例，故適宜選擇市場(chǎng)比較法。待估宗

地所處位置屬于揭陽(yáng)市規(guī)劃用地范圍內(nèi)，雖然待估宗地當(dāng)?shù)赜幸呀?jīng)公布的征地成

本統(tǒng)計(jì)資料，但由于公布時(shí)間較早，待估宗地周邊土地資源緊張，價(jià)格變化較大，

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬以部分實(shí)物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司揭陽(yáng)市區(qū)榕華大道以東、環(huán)市南路以南地塊土地使用權(quán)價(jià)值   資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

因此已有征收成本不能反映待估宗地正常市場(chǎng)價(jià)值，故不適宜選擇成本逼近法。

待估宗地位于揭陽(yáng)市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，可以通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算真實(shí)反映待估

對(duì)象所在區(qū)域的地價(jià)水平，故本次評(píng)估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估。待估宗地

為工業(yè)用地，土地收益難以準(zhǔn)確剝離確定，故不適宜選擇收益還原法。同時(shí)宗地

投資開發(fā)潛力不大，故不適宜選擇剩余法。

  綜上所述本次無(wú)形資產(chǎn)-土地使用權(quán)評(píng)估選擇市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

最終將評(píng)估結(jié)果與當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上同類用地的地價(jià)水平進(jìn)行分析、比較求取土地評(píng)估

價(jià)值。

  (三) 各類資產(chǎn)評(píng)定過(guò)程

  市場(chǎng)比較法是根據(jù)替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價(jià)期日近

期市場(chǎng)上交易的類似宗地進(jìn)行比較，并對(duì)類似宗地的成交價(jià)格進(jìn)行差異修正，以

此估算待估宗地價(jià)格的方法。其計(jì)算公式為：

  公式：V=VB×A×B×C×D×E

  其中：

  V—估價(jià)宗地價(jià)格;

  VB—比較實(shí)例價(jià)格;

  A—待估宗地交易情況指數(shù)/比較實(shí)例交易情況指數(shù);

  B—待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/比較實(shí)例交易日期地價(jià)指數(shù)；

  C—待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實(shí)例區(qū)域因素條件指數(shù)；

  D—待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)/比較實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)；

  E—待估宗地使用年期修正指數(shù)/比較實(shí)例使用年期修正指數(shù)。

  基準(zhǔn)地價(jià)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按

照替代原則，對(duì)待估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比

較，對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估宗

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬以部分實(shí)物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司揭陽(yáng)市區(qū)榕華大道以東、環(huán)市南路以南地塊土地使用權(quán)價(jià)值   資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

地在評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。計(jì)算公式如下：

  地面單價(jià)＝級(jí)別價(jià)×個(gè)別因素修正系數(shù)× (1＋區(qū)域因素修正系數(shù)) ＋開發(fā)

程度修正值

  個(gè)別因素修正包括期日、剩余年期、宗地形狀、土地用途修正共四項(xiàng)。

  經(jīng)分析兩種方法測(cè)算價(jià)格差異不大，最終綜合兩種評(píng)估方法的加權(quán)平均值確

定評(píng)估結(jié)果。

  八、 評(píng)估程序?qū)嵤┻^(guò)程和情況

  （一）委托人為實(shí)現(xiàn)以部分實(shí)物資產(chǎn)出資之目的，在與我公司接洽后，決定

委托我公司對(duì)產(chǎn)權(quán)持有人的部分實(shí)物資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。我公司接受項(xiàng)目委托后，根

據(jù)本次評(píng)估項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為的特性、確定評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象價(jià)值類型；

對(duì)評(píng)估對(duì)象、評(píng)估范圍的具體內(nèi)容進(jìn)行了初步了解，與委托人協(xié)商確定評(píng)估基準(zhǔn)

日，擬定評(píng)估計(jì)劃，簽訂評(píng)估委托合同。

  （二）按照《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——資產(chǎn)評(píng)估程序》的規(guī)定，向產(chǎn)權(quán)持有人

提供資產(chǎn)評(píng)估所需申報(bào)資料，指導(dǎo)產(chǎn)權(quán)持有人清查資產(chǎn)填報(bào)相關(guān)表格；在完成上

述前期準(zhǔn)備工作后，我公司組織資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員進(jìn)入評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)，開始進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)

勘查，通過(guò)詢問(wèn)、核對(duì)、勘查、檢查等方式進(jìn)行必要的核查驗(yàn)證，了解資產(chǎn)的經(jīng)

濟(jì)、技術(shù)使用狀況和法律權(quán)屬狀況，分析評(píng)估對(duì)象的具體情況，收集企業(yè)近期及

評(píng)估基準(zhǔn)日的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料，核實(shí)企業(yè)申報(bào)的評(píng)估資料與企業(yè)提供的會(huì)計(jì)資料是

否相符，驗(yàn)證索取各項(xiàng)資料是否真實(shí)、完整，并對(duì)資產(chǎn)法律權(quán)屬狀況給予必要的

關(guān)注。

  （三）按照評(píng)估相關(guān)的法律、準(zhǔn)則、取價(jià)依據(jù)的規(guī)定，根據(jù)資產(chǎn)具體情況分

別采用適用的評(píng)估方法，收集市場(chǎng)價(jià)格信息資料以其作為取價(jià)參考依據(jù)，對(duì)以核

實(shí)后的賬面價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算，確定評(píng)估價(jià)值。

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬以部分實(shí)物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司揭陽(yáng)市區(qū)榕華大道以東、環(huán)市南路以南地塊土地使用權(quán)價(jià)值   資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

  （四）評(píng)估結(jié)果匯總，分析評(píng)估結(jié)論，撰寫評(píng)估報(bào)告，實(shí)施內(nèi)部三級(jí)審核，

提交評(píng)估報(bào)告。

  九、 評(píng)估假設(shè)

  本項(xiàng)目評(píng)估對(duì)象的評(píng)估結(jié)論是在以下假設(shè)前提、限制條件成立的基礎(chǔ)上得出

的，如果這些前提、條件不能得到合理滿足，本報(bào)告所得出的評(píng)估結(jié)論一般會(huì)有

不同程度的變化。

  （一）一般假設(shè)

據(jù)待評(píng)估資產(chǎn)的交易條件等模擬市場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)。

資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便于

對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等作出理智的判斷。

境等條件合法、有效地持續(xù)使用下去，并在可預(yù)見的使用期內(nèi)，不發(fā)生重大變化。

  （二）特殊假設(shè)

本次交易各方所處地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境無(wú)重大變化。

估基準(zhǔn)日后不發(fā)生重大變化。

利影響。

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬以部分實(shí)物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司揭陽(yáng)市區(qū)榕華大道以東、環(huán)市南路以南地塊土地使用權(quán)價(jià)值                                    資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

    （五） 評(píng)估基準(zhǔn)日存在的法律、經(jīng)濟(jì)等未決事項(xiàng)說(shuō)明

                         查封       查封

序

    權(quán)證編號(hào)       查封文號(hào)      開始       終止            查封單位          申請(qǐng)執(zhí)行人            被告

號(hào)

                         時(shí)間       時(shí)間

    揭府國(guó)用       (2021)                                                         廣東榕泰實(shí)

                         /9/1     8/31     中級(jí)人民法院           公司張家口分行

    第 060 號(hào)    保5號(hào)                                                             公司

               (2022)

    揭府國(guó)用                 2022                                                 廣東榕泰實(shí)

               粵 0104            2025/    廣東省廣州市越           廣東天禾農(nóng)貿(mào)股份

               執(zhí) 21450            7/10     秀區(qū)人民法院             有限公司

    第 060 號(hào)                 1                                                  公司

                 號(hào)

     其中查封信息第 2 項(xiàng)，依據(jù)企業(yè)提供的執(zhí)行和解協(xié)議，2022 年 7 月 13 日廣

東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司與廣東天禾農(nóng)貿(mào)股份有限公司已達(dá)成和解。

     本次評(píng)估未考慮土地使用權(quán)查封事項(xiàng)對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。

序   房屋權(quán)證編        建筑物名                     建筑

                                建成年月                   抵押權(quán)人       抵押期限          備注

號(hào)     號(hào)           稱                       面積

     揭府國(guó)用                       廠房及                  中國(guó)光大銀行股

                     月                    .20                    2023/09/15     抵押

     第 060 號(hào)                     施                     分行

     本次評(píng)估未考慮土地使用權(quán)抵押事項(xiàng)對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。

    （六） 本次評(píng)估范圍內(nèi)土地使用權(quán)上存在未納入評(píng)估范圍的房屋建筑物，

本次評(píng)估范圍以委托人提供的資產(chǎn)評(píng)估申報(bào)表為準(zhǔn)。

    （七） 納入本次評(píng)估范圍內(nèi)土地使用權(quán)存在抵押擔(dān)保、涉訴查封等事項(xiàng)，

相關(guān)資產(chǎn)在解封和解除抵押前不能用于對(duì)外出資。最終如因無(wú)法解封或無(wú)法解除

抵押出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)無(wú)法轉(zhuǎn)移或其他實(shí)際情況而導(dǎo)致需要本次出資的資產(chǎn)范圍實(shí)際進(jìn)

行調(diào)整的，對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生明顯影響時(shí)，應(yīng)重新評(píng)估。

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬以部分實(shí)物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司揭陽(yáng)市區(qū)榕華大道以東、環(huán)市南路以南地塊土地使用權(quán)價(jià)值   資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

  本次廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬以部分實(shí)物資產(chǎn)出資之經(jīng)濟(jì)行為的實(shí)現(xiàn)，

最終將按照公司章程規(guī)定的決策程序執(zhí)行，提醒報(bào)告使用人關(guān)注。

  （八） 期后重大事項(xiàng)

  在評(píng)估基準(zhǔn)日至本評(píng)估報(bào)告日之間，委托人及產(chǎn)權(quán)持有人未申報(bào)產(chǎn)生重大影

響的期后事項(xiàng)，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員亦無(wú)法發(fā)現(xiàn)產(chǎn)生重大影響的期后事項(xiàng)。

  （九） 對(duì)委托人和產(chǎn)權(quán)持有人可能存在的影響評(píng)估結(jié)論的其他瑕疵事項(xiàng)，

在委托人和產(chǎn)權(quán)持有人未作特別說(shuō)明，而資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員已履行評(píng)估程序后仍

無(wú)法獲知的情況下，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。

  （十）   本評(píng)估結(jié)論未考慮評(píng)估對(duì)象評(píng)估增減值所引起的稅收責(zé)任，最終應(yīng)

承擔(dān)的稅負(fù)應(yīng)以當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定的稅負(fù)金額為準(zhǔn)。

  （十一） 在評(píng)估報(bào)告日至評(píng)估報(bào)告有效期內(nèi)如資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生重大變化，應(yīng)對(duì)

資產(chǎn)數(shù)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整；若資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，并對(duì)評(píng)估結(jié)論產(chǎn)生明顯影響

時(shí)，應(yīng)重新評(píng)估。

  對(duì)上述特別事項(xiàng)的處理方式、特別事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論可能產(chǎn)生的影響，提請(qǐng)資

產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人關(guān)注其對(duì)經(jīng)濟(jì)行為的影響。

  十二、 評(píng)估報(bào)告使用限制說(shuō)明

  （一） 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告只能用于載明的評(píng)估目的、用途。

  （二） 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告只能由報(bào)告載明的報(bào)告使用人使用，國(guó)家法律、法規(guī)

另有規(guī)定的除外。委托人或者其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人未按照法律、行政法規(guī)規(guī)

定和資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的使用范圍使用資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其資產(chǎn)

評(píng)估師不承擔(dān)責(zé)任。除委托人、資產(chǎn)評(píng)估委托合同中約定的其他資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使

用人和法律、行政法規(guī)規(guī)定的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人之外，其他任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不

能成為資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的使用人。

  （三） 資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)正確理解和使用評(píng)估結(jié)論，評(píng)估結(jié)論不等

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司擬以部分實(shí)物資產(chǎn)出資所涉及

廣東榕泰實(shí)業(yè)股份有限公司揭陽(yáng)市區(qū)榕華大道以東、環(huán)市南路以南地塊土地使用權(quán)價(jià)值   資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告

               資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告附件

  附件一、經(jīng)濟(jì)行為文件；

  附件二、委托人和產(chǎn)權(quán)持有人法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

  附件三、評(píng)估對(duì)象涉及的主要權(quán)屬證明資料；

  附件四、委托人和相關(guān)當(dāng)事方的承諾函；

  附件五、簽字資產(chǎn)評(píng)估師的承諾函；

  附件六、北京卓信大華資產(chǎn)評(píng)估有限公司變更備案公告復(fù)印件；

  附件七、北京卓信大華資產(chǎn)評(píng)估有限公司證券相關(guān)業(yè)務(wù)資格文件復(fù)印件；

  附件八、北京卓信大華資產(chǎn)評(píng)估有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

  附件九、北京卓信大華資產(chǎn)評(píng)估有限公司評(píng)估師資格證書登記卡復(fù)印件；

  附件十、資產(chǎn)評(píng)估委托合同；

  附件十一、資產(chǎn)賬面價(jià)值與評(píng)估結(jié)論存在較大差異的說(shuō)明。

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標(biāo)簽： 廣東榕泰 資產(chǎn)評(píng)估 土地使用權(quán)