近日,北京市住建委、發(fā)改委等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)非居住建筑改建宿舍型租賃住房有關(guān)工作的通知》(以下簡稱《通知》),進(jìn)一步推進(jìn)非居住建筑改建宿舍型租賃住房,鼓勵(lì)其改建項(xiàng)目業(yè)態(tài)混合兼容,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合和新業(yè)態(tài)發(fā)展。在明確對(duì)非居住建筑改建宿舍型租賃住房工程加強(qiáng)監(jiān)督管理的同時(shí),相關(guān)支持政策也被提及。
此外,《通知》出臺(tái)后,北京存量商辦物業(yè)是否有了新出路、租賃市場的租金是否會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)等熱點(diǎn)話題備受業(yè)內(nèi)關(guān)注。
鼓勵(lì)“非改租”和業(yè)態(tài)兼容
非居住建筑改建(以下簡稱“非改租”)宿舍型租賃住房是指具有一定規(guī)模、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)(房屋所有權(quán))證(或建設(shè)工程規(guī)劃許可證)證載用途為辦公、商業(yè)、旅(賓)館、廠房、倉儲(chǔ)等非居住類型的現(xiàn)有存量建筑,由實(shí)施主體按照有關(guān)要求對(duì)其進(jìn)行裝修改建,經(jīng)政府有關(guān)部門驗(yàn)收后,面向周邊單位員工或從事基本公共服務(wù)人員提供的宿舍。
近年來,職住失衡的現(xiàn)象在北京部分區(qū)域已逐漸凸顯。隨著城市戰(zhàn)略空間布局的改變,北京亦莊、懷柔科學(xué)城、通州副中心等區(qū)域都提出了職住平衡的需求?!锻ㄖ诽岢觯蔷幼〗ㄖ慕ㄋ奚嵝妥赓U住房應(yīng)重點(diǎn)分布在商務(wù)區(qū)、科學(xué)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐等重點(diǎn)功能區(qū)周邊以及合理通勤圈交通樞紐周邊區(qū)域。同時(shí),根據(jù)周邊需求,允許同一建筑物內(nèi)分區(qū)域改建為宿舍型租賃住房和公寓型租賃住房,其中宿舍型租賃住房建筑面積比例不少于50%。
具體來看,《通知》提及,鼓勵(lì)宿舍型租賃住房改建項(xiàng)目業(yè)態(tài)混合兼容,同一項(xiàng)目內(nèi)可兼容多種功能,租賃住房、研發(fā)、辦公、商業(yè)等用途可混合利用,促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合和新業(yè)態(tài)發(fā)展。在監(jiān)督管理方面,《通知》將非居住建筑改建宿舍型租賃住房工程納入建設(shè)工程安全質(zhì)量監(jiān)督范圍,并且要求各區(qū)加強(qiáng)運(yùn)營監(jiān)管,對(duì)于違規(guī)違法行為給予處置。
有效破解職住分離
在業(yè)內(nèi)人士看來,本次新規(guī)的發(fā)布,或?qū)⒃谝欢ǔ潭壬暇徑獗本┦械穆氉∈Ш猬F(xiàn)狀。貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示,一般來說,非居住建筑改建為租賃住房普遍面臨改建范圍模糊、建造標(biāo)準(zhǔn)限制較多、審核手續(xù)復(fù)雜、缺乏流程指引等問題,除了加強(qiáng)監(jiān)管、嚴(yán)禁以租代售以及提供常規(guī)的資金支持、實(shí)行民水民電等政策支持外,此次《通知》還有不少亮點(diǎn)體現(xiàn)。
具體來看,其一,明確定義非居住建筑改建宿舍型租賃住房,劃定了清晰的“工/商改租”范圍界限;其二,明確了運(yùn)營期間的改建項(xiàng)目在被征收時(shí),項(xiàng)目應(yīng)獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)益,保障了項(xiàng)目的運(yùn)營權(quán)益;其三,強(qiáng)調(diào)選址要求,重點(diǎn)解決突出的職住平衡矛盾;其四,允許項(xiàng)目在確保安全的情況下,突破現(xiàn)行的結(jié)構(gòu)、消防等建造規(guī)范,項(xiàng)目改造有標(biāo)可依;其五,細(xì)化了改建程序并設(shè)置聯(lián)席會(huì)議,簡化了變更手續(xù)、縮短審核周期;其六,允許同一建筑內(nèi)分區(qū)改建藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)公寓,能夠更好地滿足周邊不同類型的租客需求。“該文件對(duì)當(dāng)前‘非改租’項(xiàng)目落地過程中的主要難點(diǎn)均做了針對(duì)性的約束、規(guī)范和突破,有利于盤活閑置存量的資源,更好地緩解城市職住平衡的問題。”黃卉表示。
據(jù)了解,近年來,除北京外,還有一些城市也出臺(tái)了鼓勵(lì)非住宅改建居住用途房屋的相關(guān)政策。
2017年,南京出臺(tái)了《南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案》,主要鼓勵(lì)國有企業(yè)廠房、商業(yè)辦公樓改建為租賃用房,通過國有企業(yè)對(duì)非住宅類用房改建,從而在保證居住安全性的情況下,提高這部分物業(yè)使用效率。同一年,廣州出臺(tái)了《加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》,鼓勵(lì)市場化的租賃企業(yè)參與到老舊社區(qū)、城中村、廠房的改造中,緩解市場的租賃矛盾。
巴樂兔研究院分析指出,北京租賃政策向來以規(guī)范、控制為宗旨,此次《通知》的出臺(tái)表明北京市已開始有針對(duì)性地解決租賃市場的問題,是一次分人群、分用地的積極嘗試。特別對(duì)于一二線城市未來是否能幫助藍(lán)領(lǐng)和龐大的“長尾人群”解決租房貴的問題,有著非常重要的意義。
存量商辦探尋去化新思路
自2017年“3·26商辦限購政策”出臺(tái)以來,北京商辦用房的成交量驟然降至冰點(diǎn),商辦用房大量積壓。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對(duì)《中國消費(fèi)者報(bào)》記者表示,目前商辦改造項(xiàng)目面臨著一定的現(xiàn)實(shí)難題。商辦改造存在技術(shù)上的改造難度,由于商住與民住在水、電設(shè)施配置上不完全相同,因此,在建筑完工后水電更改難度較大。另外,改造需要投入的成本不低,且租賃回報(bào)率不高,資金回籠的時(shí)間較長,開發(fā)商更偏向出售,而如果地段、配套等條件不佳,改造后出租難度也較大。“商辦改造項(xiàng)目,一方面需要前期改造的政策支持,另一方面,后期還需相應(yīng)的監(jiān)管、規(guī)范政策相配套。”陳霄認(rèn)為,《通知》激起了業(yè)內(nèi)對(duì)北京存量商辦出路的探討。
合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅也指出,該政策的積極信號(hào)是,城市管理者們重視北京商辦市場目前存在的一些問題,在積極尋找破題的思路與解決的可能性。
北京市此次政策除了提出“符合條件的改建項(xiàng)目可申請(qǐng)使用中央財(cái)政補(bǔ)貼資金”外,更提出“納入全市政策性住房建設(shè)籌集計(jì)劃的宿舍型租賃住房改建項(xiàng)目,運(yùn)營期間相對(duì)應(yīng)的土地視同城鎮(zhèn)居住用地管理,租賃住戶使用水、電、氣、熱執(zhí)行居民價(jià)格”。
短期內(nèi)對(duì)租金影響不大
“非改租”在一定程度上能夠擴(kuò)大北京市場的租賃房源供應(yīng),那么市場租金水平是否有可能會(huì)被拉低?多位接受《中國消費(fèi)者報(bào)》記者采訪的行業(yè)人士均表示,新規(guī)短期內(nèi)對(duì)租賃市場的租金水平影響有限。
陳霄分析指出,總的來說,由于符合改造的商辦項(xiàng)目有限,并非所有的非居住建筑均可改建成宿舍型租賃住房,符合指標(biāo)條件的方可申請(qǐng)改建,在一定程度上限制了改建的規(guī)模,不會(huì)出現(xiàn)大批量的改建產(chǎn)品涌入市場;并且相關(guān)改造在實(shí)施上也有諸多難度,預(yù)計(jì)短期內(nèi)對(duì)租金水平影響不會(huì)太大。
那么,對(duì)于持有非居住建筑房源的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,持有期間的資金壓力將如何緩解?
同策研究院分析師陳舒認(rèn)為,針對(duì)正規(guī)持有房源的開發(fā)商來說,抵押貸、經(jīng)營貸等融資渠道一直保持暢通,企業(yè)可以通過各種方式獲得融資,以緩解資金壓力。他還表示,非居住建筑改建宿舍型租賃住房的開發(fā)商,可以通過發(fā)展其他業(yè)務(wù)板塊來分擔(dān)資金壓力。“相信進(jìn)一步的配套政策,在接下來也會(huì)隨之出臺(tái)。”
作為目前北京分散式長租公寓市場的代表企業(yè),自如相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為,在“非改租”新規(guī)之下,精細(xì)化的運(yùn)營管理極為重要,這既是企業(yè)應(yīng)對(duì)市場風(fēng)險(xiǎn)的有效措施,也是優(yōu)化客戶居住體驗(yàn)的根本所在。記者孫蔚
標(biāo)簽: 非改租,業(yè)態(tài)兼容,業(yè)態(tài)兼容
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