第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示,全國人口共141178萬人,與2010年 (第六次全國人口普查數(shù)據(jù))的133972萬人相比,增加7206萬人,增長5.38%,年平均增長率為0.53%。這一數(shù)據(jù)表明,我國人口10年來保持低速增長態(tài)勢。那么人們對住房的需求還會增長嗎?房地產(chǎn)行業(yè)還有發(fā)展前景嗎?接受記者采訪的多位專家一致表示,對此大可不必擔心,中國的城鎮(zhèn)化進程仍大有可為,新增住房需求仍有較大潛力。
人口基數(shù)大,購房需求仍在
“在本次人口普查數(shù)據(jù)中,中國人口呈現(xiàn)老齡化、東移化、城鎮(zhèn)化及高素質化等特點,未來將會對中國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深刻影響。”戴德梁行首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東對《中國消費者報》記者表示,“本次人口普查意義重大,通過對人口結構變化的分析,可以讓我們理清未來中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向,從而積極應對人口發(fā)展可能出現(xiàn)的機遇、風險及挑戰(zhàn)。”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受《中國消費者報》記者采訪時則認為,人口總量年平均增長率雖然比上一次人口普查低,但考慮到我國人口基數(shù)大,哪怕是微幅的增長,也是巨大的絕對數(shù)量,人口紅利仍在。加上勞動年齡人口占比超過60%,而國人在任何年齡段的買房需求都很旺盛,這有助于穩(wěn)定樓市的基本面。
此次人口普查顯示,0-14歲人口為25338萬人,占17.95%;15-59歲人口為89438萬人,占63.35%。李宇嘉認為,后者是購房主力人群,前者是未來住房主要需求者。
同策研究院分析師汪恒贊同李宇嘉的觀點。他表示,2020年0-14歲人口比重明顯高于2011-2019年平均水平,對于房地產(chǎn)業(yè)而言應該是一個好消息,因為人口總數(shù)和兒童數(shù)量的增加都意味著市場需求的擴張。
城鎮(zhèn)化率上升明顯,未來潛力巨大
此次人口普查數(shù)據(jù)顯示,住在城鎮(zhèn)的人口為 90199萬人,占63.89%。與2010年相比,城鎮(zhèn)人口增加23642萬人,城鎮(zhèn)人口比重上升14.21個百分點。在新型城鎮(zhèn)化進程穩(wěn)步推進下,10年來城鎮(zhèn)化率上升明顯。“十四五”規(guī)劃綱要中明確提出,至2025年常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%。在新型城鎮(zhèn)化的帶動下,未來10年城鎮(zhèn)化水平仍將提高,房地產(chǎn)市場需求整體仍有釋放空間。
魏東對《中國消費者報》記者表示,中國的城鎮(zhèn)化率在過去10年中從49.7%上升至63.9%,平均每年有超過2000萬的人口從農(nóng)村進入到城市。農(nóng)村人口向城市的遷移將會在消費、住房、城市基礎設施建設等多方面推動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)一體、產(chǎn)業(yè)互動、和諧發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化將成為未來中國經(jīng)濟包括房地產(chǎn)市場發(fā)展的動力來源。“當前我國的城鎮(zhèn)化率離70%這一國際公認的達標水平還有很長一段距離。”李宇嘉對《中國消費者報》記者直言。
李嘉宇認為,推進新型城鎮(zhèn)化依然是未來一段時間國家政策的大方向,包括就近城鎮(zhèn)化、大城市化、都市圈發(fā)展、縣域城鎮(zhèn)化、郊區(qū)新城等,多種形式的城鎮(zhèn)化還有巨大的潛力,政策方面也會大力引導,預計由此帶來的新增住房需求還很大。
流動人口、老舊小區(qū)改造是新增長點
由于經(jīng)濟的快速發(fā)展、交通的日益便捷以及落戶門檻的逐漸降低,城市之間的空間距離被明顯拉近,流動人口的規(guī)模也在明顯提升。
此次人口普查數(shù)據(jù)顯示,2020年人戶分離人口為49276萬人,其中,流動人口為37582萬人,與2010年相比,流動人口增長69.73%。
記者發(fā)現(xiàn),這一數(shù)據(jù)遠超2018年《中國流動人口發(fā)展報告》中2.4億流動人口的總規(guī)模,說明流動人口規(guī)模還在持續(xù)上升。
魏東對《中國消費者報》記者表示,龐大的流動人口規(guī)模也帶來了巨大的居住需求,尤其是剛需人群有望增加。衛(wèi)健委對流動人群的調研數(shù)據(jù)顯示,約有三成流動人口在流入地擁有住房,也就是說有1億流動人口在流入地擁有自購房,這一規(guī)模不容小覷。
另一方面,受制于購買力、個人居留意愿等多方面因素,絕大多數(shù)流動人口的居住需求還要靠租房來解決,這也意味著巨大的租賃市場發(fā)展空間。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受《中國消費者報》記者采訪時提出,除了人口紅利帶來的住房需求外,現(xiàn)在存量住房的供應情況也有不少可以提高的空間。比如,有的住房不成套、沒有獨立廚衛(wèi)陽臺,很多老舊小區(qū)亟須改造,拆遷需求也較大,這部分人群對美好居住環(huán)境的訴求也很強,也會支撐房地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
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