學(xué)區(qū)房兼有住房和學(xué)區(qū)雙重屬性。一些炒作者一度淡化房子本身的居住屬性,夸大入學(xué)資格等教育資源附加屬性,使得一些“老破小”變得“高大上”。近日,昆明市五華區(qū)人民法院公布了一起學(xué)區(qū)房糾紛案件,或許有助于我們反思這一現(xiàn)象。
和大多數(shù)購買學(xué)區(qū)房的家長動機(jī)一樣,王某夫婦也是奔著孩子上學(xué)去的。2020年3月25日,王某夫婦和出賣人張某夫婦簽訂了《二手房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議,約定房屋的成交價為145.8萬元。截至當(dāng)日,王某夫婦共計支付125.8萬元,雙方約定于4月25日結(jié)清剩余20萬元尾款后交付房屋。
一方買房子,一方賣房子,事情似乎沒什么特別。直至3月31日,教育體育局發(fā)布某小學(xué)的搬遷公告后,王某夫婦讓孩子上小學(xué)的目的落空,于是預(yù)更改房價為120萬元,要求張某夫婦退還5.8萬元購房款。張某夫婦已經(jīng)對房屋產(chǎn)權(quán)作了變更登記,要求王某夫婦支付剩余20萬房款及違約金,并將其告上法庭。
由于學(xué)校搬遷重大變故,學(xué)區(qū)房變成普通房,“學(xué)區(qū)”的溢價損失該由誰來承擔(dān)?
先看學(xué)區(qū)房承諾是否構(gòu)成合同內(nèi)容。王某夫婦雖口頭表明購買目的,但雙方簽訂的合同及補(bǔ)充協(xié)議中,均未提及涉案房屋應(yīng)為學(xué)區(qū)房或者是否可以就讀小學(xué)等事宜。根據(jù)最高人民法院2020年修訂的商品房買賣合同糾紛司法解釋,商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請而非要約,張某夫婦不承擔(dān)違約責(zé)任。
再看政策變化帶來的變故是否適用情勢變更。情勢變更是指合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化,繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的情況。很明顯,房價漲跌屬于正常商業(yè)風(fēng)險,應(yīng)該由買賣雙方共同承擔(dān),不能適用情勢變更。據(jù)此,法院判決王某夫婦向張某夫婦支付購房尾款20萬元合法合理。
類似地,浙江法院還揭露過其他學(xué)區(qū)房常見雷區(qū),比如優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房房價飛漲、房東拒絕辦過戶,開發(fā)商虛假宣傳、名校學(xué)區(qū)承諾難兌現(xiàn),學(xué)區(qū)房付了定金、卻被賣方優(yōu)先占了學(xué)位等。這些突發(fā)狀況都揭示了一個道理,上學(xué)和買房并不必然掛鉤,隨著教育資源分配方式的改變,學(xué)區(qū)房具有政策上的不確定性。如何看待學(xué)區(qū)房,不妨從此事判決表述中汲取經(jīng)驗(yàn):學(xué)區(qū)房的重點(diǎn)是“房屋”不是“學(xué)區(qū)”,教育資源附加屬性的改變帶來的正常商業(yè)風(fēng)險終究由當(dāng)事人承擔(dān)。
近來,多地定向施策促進(jìn)義務(wù)教育均衡發(fā)展,施行多校劃片、分配名額、教師輪崗等措施促進(jìn)教育公平。當(dāng)優(yōu)質(zhì)教育資源持續(xù)擴(kuò)大覆蓋面,教育和住房回歸本位,學(xué)區(qū)房概念終會被淡化。(楊悅)
標(biāo)簽: 普通房 學(xué)區(qū)房 買賣雙方 商業(yè)風(fēng)險 居住屬性
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