學(xué)區(qū)房兼有住房和學(xué)區(qū)雙重屬性。一些炒作者一度淡化房子本身的居住屬性，夸大入學(xué)資格等教育資源附加屬性，使得一些“老破小”變得“高大上”。近日，昆明市五華區(qū)人民法院公布了一起學(xué)區(qū)房糾紛案件，或許有助于我們反思這一現(xiàn)象。

和大多數(shù)購買學(xué)區(qū)房的家長動機(jī)一樣，王某夫婦也是奔著孩子上學(xué)去的。2020年3月25日，王某夫婦和出賣人張某夫婦簽訂了《二手房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定房屋的成交價為145.8萬元。截至當(dāng)日，王某夫婦共計支付125.8萬元，雙方約定于4月25日結(jié)清剩余20萬元尾款后交付房屋。

一方買房子，一方賣房子，事情似乎沒什么特別。直至3月31日，教育體育局發(fā)布某小學(xué)的搬遷公告后，王某夫婦讓孩子上小學(xué)的目的落空，于是預(yù)更改房價為120萬元，要求張某夫婦退還5.8萬元購房款。張某夫婦已經(jīng)對房屋產(chǎn)權(quán)作了變更登記，要求王某夫婦支付剩余20萬房款及違約金，并將其告上法庭。

由于學(xué)校搬遷重大變故，學(xué)區(qū)房變成普通房，“學(xué)區(qū)”的溢價損失該由誰來承擔(dān)?

先看學(xué)區(qū)房承諾是否構(gòu)成合同內(nèi)容。王某夫婦雖口頭表明購買目的，但雙方簽訂的合同及補(bǔ)充協(xié)議中，均未提及涉案房屋應(yīng)為學(xué)區(qū)房或者是否可以就讀小學(xué)等事宜。根據(jù)最高人民法院2020年修訂的商品房買賣合同糾紛司法解釋，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請而非要約，張某夫婦不承擔(dān)違約責(zé)任。

再看政策變化帶來的變故是否適用情勢變更。情勢變更是指合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的情況。很明顯，房價漲跌屬于正常商業(yè)風(fēng)險，應(yīng)該由買賣雙方共同承擔(dān)，不能適用情勢變更。據(jù)此，法院判決王某夫婦向張某夫婦支付購房尾款20萬元合法合理。

類似地，浙江法院還揭露過其他學(xué)區(qū)房常見雷區(qū)，比如優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房房價飛漲、房東拒絕辦過戶，開發(fā)商虛假宣傳、名校學(xué)區(qū)承諾難兌現(xiàn)，學(xué)區(qū)房付了定金、卻被賣方優(yōu)先占了學(xué)位等。這些突發(fā)狀況都揭示了一個道理，上學(xué)和買房并不必然掛鉤，隨著教育資源分配方式的改變，學(xué)區(qū)房具有政策上的不確定性。如何看待學(xué)區(qū)房，不妨從此事判決表述中汲取經(jīng)驗(yàn)：學(xué)區(qū)房的重點(diǎn)是“房屋”不是“學(xué)區(qū)”，教育資源附加屬性的改變帶來的正常商業(yè)風(fēng)險終究由當(dāng)事人承擔(dān)。

近來，多地定向施策促進(jìn)義務(wù)教育均衡發(fā)展，施行多校劃片、分配名額、教師輪崗等措施促進(jìn)教育公平。當(dāng)優(yōu)質(zhì)教育資源持續(xù)擴(kuò)大覆蓋面，教育和住房回歸本位，學(xué)區(qū)房概念終會被淡化。(楊悅)

標(biāo)簽： 普通房 學(xué)區(qū)房 買賣雙方 商業(yè)風(fēng)險 居住屬性