學區(qū)房退燒已成定局。在北京西城區(qū)全面實施多校劃片破除了學區(qū)房信仰之后，深圳也將迎來大動作，擬立法推行大學區(qū)招生。

消息一出，市場迅速反應，48小時內(nèi)，深圳學區(qū)房劇震。

8月1日，深圳市官方權(quán)威平臺深圳發(fā)文表示《深圳經(jīng)濟特區(qū)社會建設(shè)條例(草案征求意見稿)》(下稱《草案》)在深圳市人大常委會網(wǎng)站公開征求意見。針對各界關(guān)注的教育公平問題，《草案》明確提出推行大學區(qū)招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，以合理均衡配置教育資源，優(yōu)化教育結(jié)構(gòu)。

“我7月底看中香蜜湖的學位房并下了200萬元定金，加上稅費、中介費等各方面費用總購房成本超過2000萬元。”8月1日晚，深圳換房客張小玲(化名)對時代周報記者表示，深圳擬立法推行大學區(qū)后，她的第一反應就是應該放棄200萬元定金退房。

在張小玲看來，如果深圳推行大學區(qū)，原先定下的房源價值將大打折扣。相較于承受房屋跌價的損失，及時止損更理智。目前細則未明，張小玲仍在觀望，但天秤已有所傾斜。

買家仍在觀望時，已有賣家果斷割肉，搶先降價。其中，深圳學區(qū)房“頂配”百花片區(qū)反應最為熱烈。

8月3日，百花片區(qū)房產(chǎn)經(jīng)紀人黃思燕(化名)告訴時代周報記者，學區(qū)房新政消息出來后，已有多名學區(qū)房業(yè)主調(diào)價，幅度均以百萬元起步。多名業(yè)主對該中介表示，只要買家誠心想買，價格可談。

“長安花園去年成交在1400多萬元，現(xiàn)在1300多萬元就可以買到。”黃思燕表示，目前百花片區(qū)業(yè)主心態(tài)分化，在高位買進學區(qū)房的業(yè)主最焦慮，但因成本高，降價幅度小。早期買入房產(chǎn)且學位已用過的業(yè)主降價幅度大，只要買家決策時間短，談價空間頗大。

8月3日，中國城市經(jīng)濟專家委員會副主任宋丁在接受時代周報記者采訪時表示，《草案》將對義務教育中長期存在的不合理現(xiàn)象和學區(qū)房炒作之風形成巨大沖擊，廣大市民在義務教育和住房上的壓力會得到非常大的緩解。原來買學區(qū)房后百分之百可以上名校，現(xiàn)在大學區(qū)制度下只有上名校的概率，而不能確保上學。因此，原有的學區(qū)房價值必將大打折扣，房價出現(xiàn)顯著下跌將是大概率事件。

買賣雙方深度博弈

作為深圳學區(qū)房的天花板，百花片區(qū)以教育資源集中著稱。以帶有雙實驗學位(深圳實驗小學和實驗中學)的國城花園為例，該小區(qū)已有超30年房齡，但由于名校學位加持，國城花園成交單價曾超過30萬元/平方米。

當政策轉(zhuǎn)向時，深圳頂級學區(qū)房片區(qū)最為敏感，價格變動也最明顯。

8月3日上午，百花片區(qū)的長城大廈法拍房因無人報價流拍。該房源建筑面積為104.7平方米，起拍價為1084萬元，單價約10.4萬元/平方米。在阿里拍賣網(wǎng)上，該房源共有181人設(shè)置了拍賣提醒，引起近5000人圍觀。

同日，一名深圳房產(chǎn)從業(yè)人士告訴時代周報記者，今年受二手房指導價影響，百花片區(qū)成交量低迷，成交的房源主要通過法拍途徑。由于法拍房價格更低，買家購買后空間較大，因此投資熱度相較于普通住宅更高。但此次長城大廈的拍賣時間在《草案》發(fā)布之后，買家都在觀望政策走勢，不敢貿(mào)然買進。

盡管《草案》仍在征集意見階段，具體細則尚未出臺，但持有學區(qū)房的業(yè)主或有意入手學區(qū)房的購房者已開始觀望。他們一面擔心學區(qū)房的價值一夜歸零，另一面又憂慮政策未來是否還會調(diào)整，市場買賣雙方進入深度博弈期。

林妍(化名)曾一度視為珍寶的羅湖學位房，如今變成了燙手山芋。2018年8月，林妍以總價160萬元買入羅湖學區(qū)房，單價為7.27萬元/平方米。2020年深圳樓市最火的時候，該小區(qū)同戶型的房源報價一度高達400萬元，漲幅高達150%。

8月2日，林妍從羅湖房產(chǎn)經(jīng)紀人處獲悉，她所在的小區(qū)已有業(yè)主先行降價，同小區(qū)同戶型的房源掛牌價僅為270萬元，較最高點下跌超百萬元。

學區(qū)房仍將存在

如何破解當前的“擇校熱”，給學位房降溫，是義務教育階段社會最關(guān)注的問題之一?！恫莅浮诽岢觯钲趯⑼菩写髮W區(qū)招生和辦學管理模式，建立義務教育學校教師交流制度，健全優(yōu)質(zhì)教育資源共建共享機制。

事實上，早在2015年，深圳市教育局便提出各區(qū)要積極探索學區(qū)制招生。至今，羅湖、福田、龍華、寶安、坪山、龍華等6區(qū)均試行大學區(qū)。

大學區(qū)意味著家長可以不受地段限制，申請大學區(qū)內(nèi)的任意一所或多所學校。一個小區(qū)對應多所學校，房產(chǎn)不再直接掛鉤某所學校。同一套學區(qū)房，可能分到名校，也可能分到普通學校。

多名業(yè)內(nèi)人士認為，深圳推行大學區(qū)或改變市場格局，減少不同產(chǎn)品之間的價格差距。

8月3日，Q房網(wǎng)羅湖東區(qū)片區(qū)董事孟中振告訴時代周報記者，以前買家熱衷于購買學區(qū)房，導致普通住宅價值被低估。過去買家在購買學區(qū)房時都是為買學位，忽視居住價值。未來學區(qū)房降溫，買家可以有更多選擇，購買相對宜居的資產(chǎn)。

孟中振表示，此前深圳部分區(qū)域已推行大學區(qū)制，主要針對新建學校試點，但各區(qū)政策和解釋不一，沒有統(tǒng)一標準。未來深圳全域推行大學區(qū)制，短期內(nèi)將沖擊學區(qū)房價格。但大學區(qū)制仍會以就近入學為原則，長期影響仍需待細則落地后再評判。

《草案》發(fā)布后，不少網(wǎng)友認為未來深圳將沒有名校概念，學區(qū)房將從此消失。

對此，宋丁持不同觀點。宋丁認為，大學區(qū)下教育資源的差別仍存在，有名校的大學區(qū)仍然會受到更多關(guān)注，為爭取進入名校的機率，家長仍然要在大學區(qū)里面購買房子。在這個意義上說，有名校的大學區(qū)里的房子仍然有學區(qū)房的血統(tǒng)，仍會受到更多人的關(guān)注，因此，名校大學區(qū)的房價仍然可能高于普通大學區(qū)。但是，未來不會出現(xiàn)過去的學區(qū)房炒作現(xiàn)象，房價變化會趨向合理，學區(qū)房價格將和市場上其它房源更接近。

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