今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)開啟新一輪調(diào)控，3月以來，多地樓市出現(xiàn)了一些變化：部分城市買房要搖號(hào)、限購城市擴(kuò)圍、房貸利率上升等，這些變化可能影響未來地方房?jī)r(jià)走勢(shì)。如果你想買房，那就要注意了，一起來看看，你所在的城市，樓市政策調(diào)整了嗎?在限購大潮中，怎樣買房最劃算?

【三月樓市四大變化】

變化一：部分城市發(fā)布搖號(hào)新政 向剛需傾斜

據(jù)中國(guó)新聞網(wǎng)報(bào)道，3月以來，武漢、杭州、西安相繼發(fā)布搖號(hào)新政。記者梳理發(fā)現(xiàn)，截至目前，已有上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、武漢、杭州和西安7個(gè)城市公布搖號(hào)購房通知，其中，武漢還在征求意見階段。

不同城市的搖號(hào)政策存在差別。上海和成都規(guī)定，新開盤的商品住房均采用搖號(hào)方式;而南京、長(zhǎng)沙、西安、杭州提出，搖號(hào)只針對(duì)意向購房人數(shù)多于可售房源的項(xiàng)目;武漢無硬性規(guī)定，擬建議“意向購房人數(shù)多于項(xiàng)目準(zhǔn)售房源的，宜采取公證搖號(hào)方式公開銷售”。

針對(duì)剛需購房群體，杭州、武漢、成都、長(zhǎng)沙均給予政策傾斜。例如，杭州規(guī)定，對(duì)“無房家庭”提供一定比例的房源保障;武漢擬提出，剛需人群首次購買新建商品住房可優(yōu)先選房。

“搖號(hào)政策出臺(tái)的背景是在‘房住不炒’的定位下，強(qiáng)化地方政府對(duì)樓市調(diào)控的主體責(zé)任。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說，通過搖號(hào)來切實(shí)規(guī)范商品房交易，從源頭杜絕收取“茶水費(fèi)”等不良行為。

變化二：限購、限售擴(kuò)大至三四線城市

除了搖號(hào)購房政策，限購、限售的城市繼續(xù)增加。

昆明從呈貢區(qū)住宅限售2年加碼為三大熱點(diǎn)區(qū)域限售3年;大連宣布本市戶籍2套以上限購;沈陽在3個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)嵭邢拶?青島將限購范圍擴(kuò)大至青島戶籍居民家庭，并將限售期限從2年提高至5年。

另外，海南省在已出臺(tái)限購政策的基礎(chǔ)上，實(shí)施全域限購。

“青島等城市出現(xiàn)調(diào)控升級(jí)的最直接原因是房?jī)r(jià)上漲迅速。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的3月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，青島二手房環(huán)比上漲1.4%，新房環(huán)比上漲0.4%;昆明二手房環(huán)比上漲0.4%，新房環(huán)比上漲0.8%。

值得一提的是，一些三四線城市也加入到限購、限售隊(duì)伍中。

四川瀘州市提出，對(duì)中心城區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域的地塊，需要采取限定住房銷售價(jià)格、配套保障房、自持租賃住房配建等方式調(diào)控地價(jià)的，可經(jīng)批準(zhǔn)后執(zhí)行;安徽省阜陽市阜南縣對(duì)二套房、三套房進(jìn)行了限售規(guī)定。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)三四線城市來說，去庫存是主要內(nèi)容，但也出現(xiàn)了房?jī)r(jià)和地價(jià)被炒作等問題，所以部分城市希望通過限購等政策穩(wěn)定市場(chǎng)。另外從政策內(nèi)容看，限售的內(nèi)容會(huì)多一點(diǎn)，而限購的反而會(huì)少一點(diǎn)。

變化三：鼓勵(lì)和保障公積金貸款

在購房貸款方式上，多地出臺(tái)政策，鼓勵(lì)和保障公積金貸款。

北京公積金系統(tǒng)將陸續(xù)分期升級(jí)，未來九成業(yè)務(wù)可在網(wǎng)上辦理;珠海住房公積金繳存時(shí)可選擇微信及支付寶等形式進(jìn)行“刷臉”認(rèn)證;南京購買首套房的公積金貸款最高額度從30萬元/人上調(diào)到50萬元/人……

一些城市嚴(yán)打房企拒絕公積金貸款的行為?；葜萏岢?，房企限制、阻撓、拒絕職工使用住房公積金貸款購房，拒不整改的要公開曝光，同時(shí)納入征信系統(tǒng)依法嚴(yán)肅處理;南通明確開發(fā)商不得拒絕公積金貸款，違規(guī)將遭嚴(yán)處。

保障公積金貸款是否意味著樓市有所“松綁”呢?嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從當(dāng)前購房市場(chǎng)的各類優(yōu)惠情況看，這不屬于樓市“松綁”，而是屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的惠民政策。類似提高公積金額度等政策，很大程度上是因?yàn)楫?dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在各類新需求，政策寬松一點(diǎn)是合乎情理的。

變化四：首套房貸利率上調(diào)

近幾個(gè)月，全國(guó)多地傳出銀行額度緊縮、首套房貸款利率上漲等消息。例如，中信銀行此前確認(rèn)收緊北京地區(qū)房貸業(yè)務(wù)。

來自融360監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，從全國(guó)范圍看，房貸出現(xiàn)上調(diào)趨勢(shì)。2018年3月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.51%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.124倍，環(huán)比上升0.92%。

融360預(yù)測(cè)，若房貸保持當(dāng)前增速，2018年第三季度末將有可能破6%。但從過程來看，將會(huì)是平穩(wěn)上升，且隨著差異化信貸的落地，對(duì)剛需將會(huì)呈現(xiàn)出有利趨勢(shì)。

【未來樓市走勢(shì)如何?】

“因城施策、分類調(diào)控”將持續(xù)

從政策來看，張大偉認(rèn)為，預(yù)計(jì)將有超過20個(gè)城市會(huì)執(zhí)行官方搖號(hào)的售房政策。在搖號(hào)時(shí)，剛需、無房戶將優(yōu)先選擇房源。

張波預(yù)計(jì)，2018年“因城施策、分類調(diào)控”的政策還將持續(xù)，房?jī)r(jià)上漲明顯城市的調(diào)控力度會(huì)加強(qiáng)。2018年限購力度并不會(huì)減弱，限購加碼的城市還有可能增加。

從房?jī)r(jià)來看，嚴(yán)躍進(jìn)說，根據(jù)3月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，同比增幅有所收窄，預(yù)計(jì)大趨勢(shì)將延續(xù)同比增幅收窄甚至下跌的態(tài)勢(shì)進(jìn)行。當(dāng)前房?jī)r(jià)降溫是大趨勢(shì)，但中間各階段和各城市可能存在部分阻力。

張大偉認(rèn)為，三四線城市庫存在繼續(xù)減少，在一二線城市進(jìn)入補(bǔ)庫存后，三四線城市也開啟庫存短缺時(shí)代。2018年一二線城市樓市預(yù)計(jì)將持續(xù)平穩(wěn)，而三四線城市將運(yùn)行在高位。

樓市調(diào)控，將持續(xù)三五年

說到樓市調(diào)控，限購會(huì)導(dǎo)致當(dāng)?shù)爻山涣肯禄?，房?jī)r(jià)倒是不會(huì)下滑，但也不會(huì)上漲，橫盤將是未來很長(zhǎng)一段時(shí)間的狀態(tài)。至于樓市調(diào)控，一定是不會(huì)松懈的，這一輪的時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)，短則三年長(zhǎng)則五年。換房的話，現(xiàn)在絕對(duì)不是好時(shí)機(jī)，各方面政策都在收緊，還是消停住著吧。

實(shí)際上全國(guó)主要的一二線城市和熱點(diǎn)三線城市都紛紛出臺(tái)了嚴(yán)厲的調(diào)控政策，“房住不炒”已經(jīng)全面來臨。如果非要投資一套房產(chǎn)，那么就削尖了腦袋奔一線城市吧，再不濟(jì)二線城市也可以。至于三四線城市，君不見以碧桂園為代表的大房企為何頻頻高周轉(zhuǎn)，就是想快速回籠資金割一波韭菜，如果您傻傻的想被閹割，那么我不攔著。

樓市未來，大概率是量跌價(jià)穩(wěn)

量跌價(jià)穩(wěn)是大勢(shì)所趨，所謂量跌，顧名思義就是成交量下跌，實(shí)際上如今高周轉(zhuǎn)的大房企就看到了未來的趨勢(shì)，才想拼命趕在成交量萎縮之前再賺一筆。價(jià)穩(wěn)，就是在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，價(jià)格會(huì)保持在現(xiàn)有的水準(zhǔn)，也就是業(yè)內(nèi)所說的“橫盤”，不上不下是一個(gè)各方妥協(xié)后都能夠認(rèn)可的局面。

再有央行此次降準(zhǔn)1%，對(duì)樓市有沒有影響?有觀點(diǎn)認(rèn)為：意義大于實(shí)質(zhì)，影響非常有限。況且此次降準(zhǔn)雖然幅度大(以往都是一次降0.25%)，但事出有因，主要是為了應(yīng)對(duì)大洋彼岸另一頭的美帝。所以，最近經(jīng)?？吹降?ldquo;降準(zhǔn)為了救樓市”的文章，全是扯淡，切勿輕信!

更多地方的樓市會(huì)燕郊化

據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)報(bào)道，未來中國(guó)房?jī)r(jià)肯定不會(huì)是崩盤，因?yàn)楸辣P誰都承受不起，未來房?jī)r(jià)最大的問題就是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，一旦政策出臺(tái)或者是預(yù)期逆轉(zhuǎn)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)買家一夜消失，然后自己的投資就再也收不回來了，拿不回錢的投資，市值再大又有什么用呢?就好比一個(gè)街邊的騙子，幾百萬賣了你一個(gè)古玩，告訴你這玩意值幾個(gè)億，但唯一一點(diǎn)就是，國(guó)寶不許賣，賣了犯法。你會(huì)被收智商稅嗎?買了這個(gè)假古玩你就真的覺得自己是億萬富翁了?反正你生活是否改善了不知道，騙子倒是實(shí)實(shí)在在把你的幾百萬拿走了。樓市其實(shí)95%的人都是自嗨，因?yàn)樗麄儫o法從樓市里把錢帶走，一個(gè)只能往賭桌上放錢，但始終無法把錢拿走的游戲，肯定不會(huì)是投資，頂多就是消費(fèi)。所以你買房自住是沒問題的，但要投資還是省省吧。未來你十有八九是那不回錢的。

不光海南，如果炒房?jī)疵偷牡胤剑磥矶伎赡軐?shí)行類似的限購措施，我們已經(jīng)看到了環(huán)京樓市的情況，這就是未來可能出現(xiàn)的景象。由于有購房資格的人大量減少，所以樓市幾乎不可能成交，所以你降價(jià)一半還是降價(jià)三分之一其實(shí)是一樣的，反正都賣不掉。所以你未必看到房?jī)r(jià)跌，但如果你急需用錢，那就比較悲催了?？赡軖鞄啄昴愣假u不掉房子。所以一旦流動(dòng)性枯竭，你就祈禱自己千萬別差錢。只要差錢了，這層窗戶紙就被捅破了。你會(huì)發(fā)現(xiàn)手里幾百上千萬的房子，根本就兌現(xiàn)不出來。其實(shí)李嘉誠(chéng)的表現(xiàn)早就告訴大家，樓市跟股市是不一樣的，樓市的右側(cè)根本沒有流動(dòng)性，所以真正的老狐貍會(huì)選擇在左側(cè)提前套現(xiàn)離場(chǎng)，趁著別人還瘋狂的時(shí)候，他就借勢(shì)跑了，樓市越往上漲，流動(dòng)性就會(huì)越差，價(jià)格到頂，流動(dòng)性就會(huì)到底。所以這就是普通人和大師的差別，人家能看到現(xiàn)金流看到流動(dòng)性，而普通人只能看到市值和價(jià)差。所以最后真正帶走錢的都是那些一邊爬坡就一邊跑路的人，而套死的都是一直抱著跟隨房?jī)r(jià)上漲的人。

【怎樣買房最劃算?】

據(jù)投資者報(bào)報(bào)道，有很多人在關(guān)注買房如何付款的問題，比如說“買房，全款買好還是首付買好?”、“買房是等額本息付還是等額本金付，好啊?”

關(guān)于這兩個(gè)問題，我分別來解答：

1買房，全款買還是首付買?

很多人糾結(jié)全款買房與貸款買房的收益問題，到底貸款與全款的差距多大?

今天，我用實(shí)例算一筆賬，希望能夠幫助到你。

舉一例子：

一套房子價(jià)值400萬，100平米，4萬/平米，目前貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%，即按照5.39%計(jì)算，貸款時(shí)間按照25年計(jì)算。

方式一：全款買房。買房的成本為：400萬。

方式二：首付3成，貸款7成，即貸款280萬，以等額本息的方式還款，25年共需額外支付利息：230萬。

假如我們現(xiàn)在有400萬，只首付3成，那么就剩下280萬。假如利用280萬去購買8%的理財(cái)產(chǎn)品，不計(jì)算復(fù)利，25年后理財(cái)收益可以達(dá)到280*8%*25=560萬元。如果計(jì)算復(fù)利，25年后280萬變成了280*(1+8%)^25=1918萬，理財(cái)收益達(dá)到1918-280=1638萬元。

如果你選擇貸款買房，利用原有的280萬元去投資8%的理財(cái)產(chǎn)品，不計(jì)算復(fù)利效應(yīng)，你的凈收益=560萬(理財(cái)收益)-230萬(貸款利息)=330萬元。

也就是說，你貸款買房，利用余下的錢去理財(cái)，反而可以賺得更多，所以貸款買房更明智。另外，如果你有公積金的話，選擇一部分公積金貸款，貸款利率低，你還能賺得更多。

最重要得是，目前市場(chǎng)上8%收益的P2P平臺(tái)也不是沒有，如果你更懂得理財(cái)，年化率達(dá)到10%也不是不可能的。。

一般來說，付最少的首付，貸最長(zhǎng)的年限，讓手里留有資金去進(jìn)行理財(cái)增值和復(fù)利是最明智的。但如果你懶得理財(cái)、不會(huì)理財(cái)，而且覺得借錢讓自己心里不舒服，那就選擇全款買房。反正，你有錢，由你說了算。

2買房如何選擇貸款還款方式?

解決第一個(gè)問題，很多人就開始糾結(jié)房貸要采取哪些還款方式了。

貸款方式的還款方式有兩種，包括等額本息和等額本金。

等額本息：還款期內(nèi)，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)。

等額本金：將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，形成月還款額，所以等額本金法第一個(gè)月的還款額最多，然后逐月減少，越還越少。

如果貸款100萬買房，然后計(jì)劃20年還清，兩者還款上有什么區(qū)別呢?我們先來看一張圖：

第一種：按照等額本息的還款方式，紅色是利息，藍(lán)色是本金，每期的利息+本金是一樣的，所以這是一個(gè)長(zhǎng)方形。

由于每個(gè)月都在還貸，所以整體貸款本金在減少，相應(yīng)的后期利息也會(huì)慢慢減少。但要保持每個(gè)月的數(shù)額相等，所以在分?jǐn)偟臅r(shí)候，整個(gè)貸款本金劃分是后期更重。

第二種：按照等額本金的還款方式，紅色是利息，藍(lán)色是本金，每期的本金是一樣的，但產(chǎn)生的利息是逐漸減少，所以是一個(gè)梯形。

等額本金法最大的特點(diǎn)是每月的還款額不同，呈現(xiàn)逐月遞減的狀態(tài)。它是將貸款本金按還款的總月數(shù)均分，再加上上期剩余本金的利息，這樣就形成月還款額。

按照5.39%的利率計(jì)算，貸款100萬，貸款時(shí)限按照20年計(jì)算。

按照等額本息計(jì)算，利息是63.6萬。

按照等額本金計(jì)算，利息是54.1萬。

從上面我們可以看出，在一般的情況下，等額本息所支出的總利息比等額本金要多，而且貸款期限越長(zhǎng)，利息相差越大。

但，等額本金與等額本息并沒有很大的優(yōu)劣之分，主要是根據(jù)每個(gè)人的現(xiàn)狀和需求而定的。

事實(shí)上絕大多數(shù)人都寧愿選擇“等額本息”的還款方式，因?yàn)檫@種方式月還款額固定還款壓力均衡。貸款利率較低，如果你在前期還款更少，利用更多的資金去投資利率高的產(chǎn)品，可以獲得更高的收益。

況且隨著時(shí)間的增長(zhǎng)，資金的使用價(jià)值會(huì)產(chǎn)生不同。我建議：一般情況下，選擇等額本息，利用手中的資金去投資吧?！揪C合中國(guó)新聞網(wǎng)、中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)、投資者報(bào)等相關(guān)媒體報(bào)道】

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